Ông Lê Hoàng Châu cho biết, năm 2022, tình hình nguồn cung bất động sản có sự cải thiện nhưng vẫn ở tình trạng là thiếu hụt nguồn cung. Thị trường thiếu nguồn cung, thiếu dự án thì đương nhiên thiếu sản phẩm nhà ở. Như vậy, giá đất tăng là chuyện đương nhiên.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM khẳng định, kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, giúp cân bằng cung-cầu trên thị trường. Trong đó, hành lang pháp lý chính là nền tảng để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh.
“Tôi đánh giá rất cao những nỗ lực của Chính phủ trong việc ban hành những văn bản dưới luật nhằm tạo môi trường đầu tư công bằng”, ông Châu bày tỏ.
Theo ông Châu, một khâu quan trọng nữa là việc thực thi pháp luật của chính quyền các địa phương. Hiện vẫn còn tồn tại việc chỉ định chủ đầu tư, nhóm lợi ích, điều này làm méo mó thị trường. Khi có được môi trường đầu tư thông qua thực thi pháp luật, thông qua hệ thống pháp luật minh bạch thì tự nhiên ‘bàn tay vô hình’ của thị trường, tức là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, có thể điều tiết thị trường, cân đối cung cầu.
Năm 2020, nhà ở có giá vừa túi tiền chỉ chiếm tỉ lệ 1% tổng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của TPHCM. Năm 2021, tỉ lệ này bằng 0. Thị trường lệch pha qua phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp, vậy là người có thu nhập thấp và trung bình càng khó có cơ hội tạo lập nhà ở. Đó là những sự lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường, làm biến dạng, méo mó thị trường, ông Châu cho biết.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng bày tỏ, mặc dù có cải thiện nhưng chúng ta vẫn chưa đạt được sự thống nhất, đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật.
“Ví dụ, Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu trường hợp đó là đất nông nghiệp thì phải được cơ quan có thẩm quyền, tức là UBND cấp tỉnh, có văn bản chấp thuận. Điều đó có nghĩa là cho phép doanh nghiệp mua đất, mua lại quyền sử dụng đất để làm dự án đầu tư, vậy tại sao pháp luật lại không công nhận doanh nghiệp là chủ đầu tư?”, ông Châu đặt câu hỏi.
Doanh nghiệp đã phải bỏ ra hàng chục tỷ đồng, thậm chí là hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng để mua đất nhưng lại không được công nhận là chủ đầu tư, điều đó làm khó doanh nghiệp, thậm chí có thể dồn họ vào đường cùng. Dự án không được thực hiện thì sẽ dẫn đến thiếu nguồn cung, thiếu nhà ở, đẩy giá đất tăng lên, ông Châu phân tích.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM lấy thêm ví dụ khác, như Luật Đất đai năm 2003 quy định 2 việc: Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại bỏ đấu thầu dự án có sử dụng đất, như vậy là không tương thích với Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở vì hai luật này có quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Hay như Luật Đấu giá tài sản, dẫn tới việc không phân biệt được đấu giá một loại hàng hóa đơn lẻ với đấu giá một lô đất để thực hiện dự án bất động sản. Luật Đấu giá tài sản cũng không liên thông với Luật Đấu thầu, ông Châu cho biết.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết thêm, Hiệp hội đã có văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 “Luật sửa đổi 9 Luật”), trên cơ sở đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” theo đề xuất tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ và tích hợp nội dung quy định về “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
Theo đó, nhà đầu tư có quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điểm a, Điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu đề xuất này được thông qua thì Hiệp hội cũng đề nghị bãi bỏ Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
Ông Châu cũng cho biết, Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ và Bộ Xây dựng đã đề xuất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 nhằm sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và các quy định khác của pháp luật có liên quan, nhằm thực hiện 3 đột phá chiến lược, mà trước hết là “hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, trước hết là thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tập trung ưu tiên hoàn thiện đồng bộ, có chất lượng và tổ chức thực hiện tốt hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách nhằm tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng; huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực phát triển, nhất là đất đai, tài chính; thực hiện phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực”.
