Chung cư vào ở mãi vẫn lên giá, chuyên gia vạch lý do lớn nhất
Ngày 28/3, Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai – Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh BĐS.
Phát biểu tại hội nghị, Luật sư Trương Thanh Đức, Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), nhấn mạnh đến những nút thắt của luật khiến thị trường BĐS ách tắc trầm trọng về nguồn cung.
Ông Đức cho biết, giá BĐS của Việt Nam đang quá cao, thuộc “top” đắt đỏ nhất thế giới, trong khi đó giá không ngừng tăng nhanh: “Mua chung cư ở mãi ra vẫn lên giá. Nhà đất Hà Nội, TPHCM lên giá thì kéo theo các vùng khác cũng lên”.
Xuất hiện những đợt tăng giá vừa qua, ông Đức cho rằng, không nên chỉ “đổ lỗi” cho một số cá nhân, bởi cả triệu người tham gia vào thị trường này. Vấn đề lớn nhất hiện nay của thị trường, theo ông Đức, đó là sự chênh lệch rất lớn về cung – cầu. Sự khan hiếm nguồn cung BĐS là hệ lụy của việc vướng mắc, chồng chéo pháp luật.
Theo vị chuyên gia, nếu cầu cao thì không còn cách nào khác phải cân bằng bằng nguồn cung. Phương án để gỡ khó hiện nay, theo ông Đức, đó là xem xét cho phép chuyển đổi đất khác thành đất ở để khơi thông thị trường.
“Về nhu cầu, cách đây vài năm chỉ tăng vài phần trăm, nhưng gần đây nhu cầu BĐS tăng vài chục phần trăm trong khi nguồn cung lại không đáp ứng đủ”, ông Đức nêu thực tế.
Vị này cũng nhấn mạnh, thị trường dư thừa thì sẽ không tăng giá, còn cung thiếu thì quy luật là tăng giá, gây khó khăn cho việc tiếp cận nhà ở của nhiều người, đồng thời làm gia tăng cơ chế xin cho.
Góp ý tại hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cho biết, BĐS là một ngành phức tạp. Theo thống kê, tác động vào BĐS hiện đang có khoảng 12 Luật, còn liên quan thì có tới 60 Luật.
“Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của chúng tôi phải có 36 con dấu mới hoàn thành. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói là thủ tục hành chính về BĐS vô cùng phức tạp”, ông Hiệp than thở.
Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp, các thủ tục pháp lý thường được ví như “ma trận”. Vậy sửa như thế nào? Ông Hiệp cho rằng cần lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm hai luật nền để từ đó làm cơ sở sửa đổi.
GS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội cũng cho biết, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường BĐS sau đại dịch Covid-19.
Muốn vậy theo ông Tuyến, cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Cảnh báo tình trạng khai gian giá đất
Cục Thuế TP Hà Nội vừa cho biết, hiện nay, tại Hà Nội vẫn tồn tại tình trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng hay trên các tờ khai xác định nghĩa vụ thuế không phù hợp với thực tế giao dịch dẫn đến kê khai thiếu các nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước.
“Theo quy định tại Luật Quản lý thuế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế”, Cục Thuế TP Hà Nội nhấn mạnh.
Cục Thuế TP Hà Nội mới đây có công văn gửi Sở Tư pháp phối hợp trong tuyên truyền, đấu tranh các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Ngày 22/3 vừa qua, Sở Tư pháp có văn bản số 653 gửi Hội Công chứng viên TP Hà Nội và các tổ chức trên địa bàn thành phố về việc tăng cường quán triệt, thực hiện nghiêm túc quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch nhằm chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Đối với các trường hợp có dấu hiệu tội phạm, cơ quan thuế sẽ phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền về điều tra để xử lý theo pháp luật hình sự và các pháp luật khác có liên quan.
Theo Cục Thuế TP Hà Nội, với sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng và sự thay đổi nhận thức của người dân và doanh nghiệp, việc thực hiện chính sách pháp luật thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS sẽ tiếp tục được nâng cao, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân và đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Nhiều ông lớn BĐS vẫn “bán giấy lấy tiền” với lãi suất chót vót
Theo SSI, nhóm trái phiếu BĐS có lãi suất duy trì ở mức cao trong cả 3 năm gần đây (10,3-10,6%) , trong bối cảnh mặt bằng lãi suất giảm thấp thì mức giảm của trái phiếu BĐS vẫn nhỏ nhất.
Theo đơn vị này, có một số doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu lãi suất cao nhất thị trường (12-13%/năm) như Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, Công ty CP Hoàng Phú Vương, Công ty CP Osaka Garden, Công ty CP Galactic Group, Công ty TNHH Đầu tư BĐS Unity…
Chuyên gia công ty chứng khoán trên cho biết, nhu cầu huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS ngày càng tăng do khó tiếp cận tín dụng ngân hàng hơn.
Số lượng các doanh nghiệp BĐS phát hành tăng từ 141 doanh nghiệp năm 2020 lên 193 doanh nghiệp trong năm 2021. Do vậy, để hấp dẫn nhà đầu tư khi mà chất lượng tài sản đảm bảo không cao, nhóm này phải duy trì lãi suất phát hành tốt hơn các nhóm khác.
Cách kiểm tra đất có “dính” quy hoạch hay không
Đất quy hoạch là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng của địa phương, ví dụ như quy hoạch đất để làm dự án, xây dựng khu dân cư, khu đô thị, công trình công cộng… Vì vậy, người mua cần kiểm tra kỹ trước khi giao dịch để tránh vướng phải những nguy cơ tiềm ẩn.
Liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng có thẩm quyền
Người mua đất nên tới trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để hỏi thông tin quy hoạch cụ thể. Tại đây, cán bộ chức năng sẽ giúp bạn tra cứu bản đồ quy hoạch và đưa ra giải đáp về việc nhà đất có thuộc diện quy hoạch hay không.
Đây được coi là cách kiểm tra đất quy hoạch có độ an toàn, chính xác cao nhất.
Kiểm tra kỹ thông tin ghi trong sổ đỏ
Với những mảnh đất đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), thông tin quy hoạch thường được thể hiện rõ ở phần ghi chú.
Cụ thể, phần ghi chú trong sổ đỏ sẽ ghi rõ mảnh đất nằm trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất nào. Khi đó, người mua có thể xem xét xuống tiền nếu thấy quy hoạch đó phù hợp với nhu cầu, kế hoạch của mình.
Tra cứu thông tin trực tuyến
Theo quy định của Điều 48 Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018):
UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã). Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Như vậy, chỉ cần tra cứu trên cổng thông tin trực tuyến của UBND cấp huyện, người dân hoàn toàn có thể tiếp cận các thông tin quy hoạch đất đai một cách nhanh chóng, tiện dụng và chính xác.
Liên hệ với công ty dịch vụ nhà đất
Thông thường, các công ty dịch vụ nhà đất sẽ nắm rõ thông tin quy hoạch đất đai tại địa phương bởi đây là lĩnh vực kinh doanh của họ. Vậy nên để kiểm tra xem mảnh đất mình định mua có thuộc diện quy hoạch không, bạn cũng có thể liên hệ với các công ty dịch vụ nhà đất này để nắm được thông tin nhanh chóng, dễ dàng.
