Có sổ đỏ khi thực hiện mua bán nhà đất là hoàn toàn có thể yên tâm giao dịch. Song dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Quan trọng vấn đề không làm bằng đất đó phù hợp với bản vẽ trên giấy hay không. Việc này cần phải đến tận nơi kiểm tra mới có thể xác định được chính xác.
Trước khi mua bán nhà đất cần tìm hiểu quy hoạch thông tin
Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, mua đất có trong quy hoạch hay dự án nào đó hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí là khi đã tra cứu ở văn phòng chứng chỉ (VPCC), thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất mà bạn đang định mua.
Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).
Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nhà đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.
Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi mà mua bán nhà đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.
Phương hướng giải quyết này thuộc quyền quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi đặt riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân khi mua bán nhà đất.
Thông tin về tranh chấp
Nói đến tranh chấp khi mua bán nhà đất có những tranh chấp lớn và nhỏ. Đối với những tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí là những thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của chứng chỉ văn phòng văn phòng.
Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Hạn chế, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước… với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần phải chịu khó hỏi thông tin từ xung quanh căn hộ hoặc hàng xóm bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp.
Thông tin vay nợ thế chấp
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ, thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ gắn thêm 1 tờ tùy chỉnh thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu có trường hợp người bán muốn tin tưởng thế chấp bằng cách gỡ giấy tờ. Thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải là không có.
Ngoài ra, thông tin về ngân hàng thế chấp cũng có thể tra cứu được ở VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, công việc tra cứu thường là miễn phí. Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức chấp nhận qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc tổ chức cho vay “nóng”, vay “nóng” thì việc truy tìm nguồn gốc sẽ rất khó khăn tắm.
Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc tổ chức cho vay “nóng”, vay tiền cao cấp thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn. Vấn đề này ngoài công việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, hàng không có họ phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiều cần vay nóng, vay gấp, vay nợ cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào rủi ro, còn lại thì tùy thuộc vào sự nhạy bén và may mắn. của bạn nữa.
Trên thực tế, sử dụng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua bán nhà đất và sử dụng. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu điều này.
Tìm hiểu thông tin người bán, người mua
Nếu người bán là chính chủ, bên ngoài việc tìm hiểu các liên quan thông tin đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được mức độ tin cậy của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và chất lượng của người bán, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính toán.
Nếu người bán hoặc người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng đối với người trung gian giới hạn đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới khuyến mại có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.
Ngoài ra, nếu nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ người vợ, người chồng, người con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,… Việc này có thể giúp hạn chế rủi ro.
Lựa chọn văn phòng công chứng và chuẩn bị chứng chỉ giấy tờ
Thông thường, VPCC tìm kiếm sẽ làm một bên nhận, theo thỏa thuận trước của các bên mua bán nhà đất. Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian, hãy gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các loại giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
Khi chứng chỉ công khai hợp đồng mua bán nhà đất, VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ bản gốc của các tờ giấy. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có nhân viên chứng nhận giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.
Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà đất bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
- CMND và hộ khẩu của bên bán,
- Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của người vợ,
- CMND và hộ khẩu của bên mua.
Các tờ giấy cần thiết cho thủ tục sang sổ đỏ bao gồm:
- 02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng sang nhượng và bện nghị chuyển nhượng,
- 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn khi có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân sự khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để chiếu) của bên chuyển nhượng.
Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ ảnh giấy tờ đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hoặc bổ sung.
Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày chứng nhận hợp đồng ký kết.
Đồng ký kết, tiền giao dịch, tờ giấy giao dịch và sổ đỏ gốc
Đây coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và sự thuận lợi của công việc giao dịch, mua bán sang sổ đỏ.
Tùy chọn từng người, từng cách giao dịch mua bán nhà đất mà bạn quyết định thời điểm ký hợp đồng, lấy đồng, giao tiền, nhận tiền, tờ giấy giao, sổ đỏ gốc… cho an toàn và thuận lợi
Cơ bản có thể tham khảo theo các bước:
Hai bên đến ký kết VPCC và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch mua bán nhà đất đã hoàn thành và có hiệu lực. Nếu như bên mua thực hiện giao dịch tiền (thường là 95% giá trị mua bán) thì bên bán giao toàn bộ hợp đồng mua bán công chứng, sổ đỏ cho bên mua để làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai .
Nếu như lúc này bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán không có, tờ giấy tờ sổ đỏ gốc (trừ trường hợp bên mua đi vay ngân hàng một phần để thanh toán cho bên bán, bên mua sẽ thanh toán phần vốn tự có của mình cho người bán kèm theo thông báo cho vay ngân hàng – Nếu chắc chắn hơn thì hai bên có thể ký hợp đồng vay tiền tại công chứng).
Hợp đồng chứng nhận mua bán nhà đất là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán nhà đất, đồng thời là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang sổ tên màu đỏ. Vì vậy, các bên thường phải chứng nhận hợp đồng mua bán nhà đất mà không phải là tiền giao dịch hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
- Hai bên thực hiện giao dịch mua bán nhà đất tiền & sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng (bên mua, bên bán có thể mời công ty lên ngân hàng để thực hiện giao dịch hoặc thực hiện giao tiền tại văn phòng công chứng) – đây là cách đơn giản nhất cho cả bên mua & bên bán.
- Mỗi bên cứ lấy đủ số lượng hợp đồng cho mình nhưng không phải là tiền gốc và giấy tờ sổ đỏ
- Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giấy tờ xong, hai bên cùng qua VPCC lấy chứng chỉ công ty hợp đồng.
- Bên bán toàn bộ cho đến khi giao dịch xong tiền và giấy tờ, thì đưa ra đồng mua bán công chứng cho bên mua.
Sau khi thỏa thuận được với chứng chỉ giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất. Hai bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng để mua giao dịch tiền tệ và gửi vào ngân hàng tài khoản do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và bản gốc sổ đỏ cùng các loại giấy tờ cần thiết cho bên mua sang tên.
Đó là một số cơ bản, tùy chọn từng điều kiện, con người và công cụ giao dịch mua bán nhà đất. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ chia sẻ và thuận lợi.
Căn cứ Nghị định số 76/2015 / NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, để soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất
Thủ tục sang tên sổ đỏ
Thuê dịch vụ VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được thực hiện mua bán nhà đất đơn giản hơn. Giúp đỡ cả trong cải tiến bổ sung các tờ giấy còn thiếu bởi tất cả các tờ giấy đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những loại giấy tờ gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục.
Ngoài ra, VPCC còn có khả năng liên kết với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên mua bán nhà đất cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với luật sư và văn phòng luật sư, vì vậy, nhiều trường hợp cũng không khác gì bạn thuê dịch vụ của luật sư.
Có một đặc biệt trường nhưng khá phổ biến trong mua bán nhà đất hiện nay. Đó là bạn mua nhà được thế chấp nhận và bạn sẽ phải sử dụng một phần trong số tiền mua nhà để giải quyết chấp nhận với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán , chuyển đổi chính thức.
Với trường hợp này, bên ngoài hợp đồng đặt cọc (bên trong tùy chọn), bạn cũng có thể yêu cầu người bán hợp đồng, chắp bút. Một số VPCC có thể đồng ý với đồng loại chứng chỉ này.
Xem thêm: Sàn bất động sản giao dịch
