Theo Luật sư Đào Xuân Sơn công ty luật Justiva Law, Đoàn luật sư TP.HCM, tình trạng mua nhà không móng hay mua phải các dự án “bán lúa non” diễn ra nhiều năm nay và gây rủi ro lớn cho người mua. Để ngăn chặn, giải pháp tốt nhất là chính quyền địa phương phải quản lý thật chặt các dự án bất động sản hình thành trong tương lai và xử lý nghiêm khi phát hiện sai phạm.
Theo ghi nhận của phóng viên báo Dân sinh, thời gian qua nhiều doanh nghiệp đã tiến hành bán căn hộ và đất nền khi chưa được cơ quan chức năng cho phép bán hay còn gọi là “bán lúa non”, Luật sư có nhân định như thế nào về tình trạng mua bán bất động sản này?
Trong thời gian gần đây, bên cạnh những hoạt động kinh doanh bất động sản lành mạnh thì còn tồn tại tình trạng phân lô bán nền trái phép xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước với diễn biến ngày càng phức tạp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động nông nghiệp, an ninh lương thực quốc gia và phá vỡ quy hoạch đô thị (ví dụ: Gò Dầu – Tây Ninh hay Chơn Thành – Bình Phước).
Ngoài ra hiện tượng bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật cũng làm ảnh hưởng đến tính lành mạnh, công bằng trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Những hành vi trái pháp luật này có khả năng gây ra rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân và có khả năng gây ảnh hưởng xấu đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản chung của cả nước.
Vậy theo Luật sư, điều kiện cần và đủ để bán nhà hình thành trong tương lai được pháp luật quy định thế nào?
Để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
Cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, …;
Đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó
Điều kiện đủ là trước khi bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Căn cứ theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm HOÀN LẠI số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Bên cạnh đó theo điều 57 Luật nhà ở 2014, việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai qui định lần đầu không được thu quá 30% và các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Quy định này nhằm bảo vệ chặt chẽ quyền lợi cho khách hàng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).
Nếu như khách hàng vẫn mua căn hộ hay đất nền khi chưa đủ điều kiện pháp lý, Luật sư có thể nhận định những rủi ro của khách hàng khi mua phải dự án này?
Hiện nay, các chủ đầu tư thường “lách luật” bán hàng theo hai cách: Một là, thỏa thuận đặt cọc đăng ký chỗ để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án; Hai là, thỏa thuận hứa bán và có thể thông qua các sàn giao dịch bất động sản để phân phối.
Cả hai hình thức này đều tiềm ẩn rủi ro bởi có thể phát sinh nhiều trường hợp bất lợi cho khách hàng như:
Rủi ro về Tình trạng pháp lý: dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật
Hiện nay, chủ đầu tư chỉ được phép đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư dù nắm rõ các quy định luật định này nhưng vẫn xác lập, công khai thực hiện các giao dịch mua bán.
Trong trường hợp tranh chấp xảy ra các giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu do trái luật, người mua chỉ được nhận lại khoản tiền đã thanh toán, việc chứng minh lỗi của các bên thường gặp rất nhiều khó khăn khi hầu hết các hợp đồng mua bán này được soạn theo mẫu của chủ đầu tư, luôn thường xuyên lồng vào các nội dung bên mua đã được tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý dự án, tự nguyện ký kết hợp đồng mua bán với tình trạng pháp lý đó để xác định bên mua cũng là bên có lỗi, từ đó không bên nào phải bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu.
Rủi ro vì chủ đầu tư huy động vốn góp trái quy định pháp luật nhưng lại khéo léo lồng ghép thành các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng: pháp luật đã quy định rõ các hình thức huy động vốn, điều kiện huy động vốn tại các văn bản Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành…
Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư cũng tiến hành các hoạt động huy động vốn trái pháp luật, lách luật bằng các hình thức, tên giao dịch như Thỏa thuận đặt chỗ, thỏa thuận hứa bán, Hợp đồng góp vốn, “ Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, “Hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm” v.v… Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp do Quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra.
Rủi ro vì phát sinh các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các bên liên quan khiến quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng. Tiếp là đến từ các thỏa thuận, văn bản, hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo sẵn mà các nhà đầu tư không thể đàm phán, thỏa thuận dẫn đến không kiểm soát hết các bất lợi có thể xảy ra trong tương lai khi có tranh chấp phát sinh.
Đối với dự án bị chậm tiến độ thì khách hàng cũng chỉ biết “ngậm đắng”
Rủi ro đến từ việc sử dụng vốn sai mục đích của chủ đầu tư: Chủ đầu tư đã sử dụng số tiền trả trước của khách hàng vào dự án, mục đích khác dẫn đến việc không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình đúng tiến độ.
Dù cho Luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền thanh toán của người mua nhà để phát triển dự án nhà ở, nhưng thực tế do không có cơ chế hiệu quả để cơ quan thẩm quyền hay người mua nhà kiểm soát được việc sử dụng số tiền này nên nhiều chủ đầu tư đã sử dụng sai mục đích dẫn đến thiệt hại cho khách hàng.
Những tình trạng bán, huy động vốn chưa đúng luật này thường được coi là “bán lúa non” diễn ra nhiều năm nay và gây rủi ro lớn cho người mua. Nếu chủ đầu tư có uy tín, thực hiện đúng cam kết thì vẫn bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng các quy định của pháp luật và đẩy khách hàng vào các rủi ro về kinh tế và pháp lý.
Nếu như xảy ra tranh chấp nếu chủ đầu tư muốn “bẻ kèo” thì khách hàng cần phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Nhà đầu tư cần cảnh giác, tỉnh táo và không nên bị hội chứng “sợ mất đi cơ hội tìm kiếm lợi nhuận”. Trước khi quyết định mua bất động sản không bảo đảm các điều kiện theo quy định thì phải tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định của pháp luật và phải mạnh dạn đàm phán hợp đồng để tránh rủi ro.
Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể nhờ luật sư hỗ trợ xem xét lại và khi hợp đồng có các dấu hiệu chưa đúng quy định của pháp luật thì cần yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng, hoàn trả toàn bộ số tiền đã giao dịch. Trường hợp chủ đầu tư không đồng ý thực hiện việc điều chỉnh hợp đồng, không đồng ý hoàn trả tiền thì cần nhanh chóng tiến hành việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi của mình.
Theo ông, phải có những biện pháp mạnh tay ra sao từ phía cơ quan chức năng để kiểm soát lại tình trạng này?
Đối với tình trạng “bán lúa non”, phương án tốt nhất là phải nêu cao trách nhiệm quản lý nhà nước, chính quyền địa phương phải quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Các cơ quan nhà nước cần thực hiện đúng phạm vi trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai ở địa phương, có cơ chế phối hợp với các sở, ban ngành để ngăn ngừa và xử lý các dấu hiệu kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện ở các nơi.
Chính quyền cũng cần quản lý việc phân lô, tách thửa theo quy hoạch tổng thể được duyệt của các cá nhân và tổ chức nhằm mục đích kinh doanh bất động sản “chui”, “trốn thuế TNCN”, thanh tra, kiểm tra kịp thời đối với những dự án trái phép; đồng thời xử lý nghiêm dự án sai phạm, truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, để ngăn chặn, giải pháp tốt nhất là chính quyền địa phương phải quản lý thật chặt các dự án bất động sản hình thành trong tương lai và xử lý nghiêm khi phát hiện sai phạm.
