Đầu tiên chúng ta cần nắm rõ khái niệm đất nền dự án là gì? Rồi tìm hiểu các kinh nghiệm “xương máu” khi mua đất nền dự án. Đâu là những lô đất thuộc quy hoạch của các chủ đầu tư. Những lô đất này vẫn đang trong trạng thái ban đầu và chưa tiến hành xây dựng.
Nhìn chung, đất nền dự án thường nằm trong những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như: khu dân cư, nhà ở, công ty, văn phòng, nhà xưởng hay khu sinh thái,…
1. Mua đất nền dự án theo tâm lý đám đông
Không nên mua đất nền dự án với tâm lý đám đông và không quyết định dựa trên sự thúc ép của một số nhân viên bất động sản. Nhiều khách hàng đã mua kể rằng, họ đã không hiểu tại sao lúc đó lại đặt tiền mua nữa, sau đó nghĩ lại thấy đất vắng, sổ không biết bao giờ có, tiện ích dịch vụ bao giờ mọc. Đa số bị khốn đốn do rơi vào thế: Đâm lao theo lao.
2. Chọn mua đất nền dự án ở đâu, giá bao nhiêu
Mua đất cần xác định rõ những mục đích mua là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu.
Nên mua đất nền dự án có vị trí kết nối giao thông ở mức khá thuận tiện, hoặc cùng lắm là ở mức giao thông trung bình. Vì khi hạ tầng giao thông hoàn thiện thì cơ hội tăng giá đất cũng sẽ lớn hơn. Theo các chuyên gia, đây là giải pháp tiềm năng mà hầu hết những nhà đầu tư thường nhắm đến trong những năm gần đây.
Chúng ta nên nhớ rằng “tiền nào của nấy”. Nếu bạn có số tiền ít ỏi, bạn muốn mua đất đẹp tại những nơi ven thành phố và giá tiền tầm 100 – 200 triệu? Điều này là không thể.
Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển hay không (nhà cửa đang đông lên dần). Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.
3. Giấy tờ rõ ràng, hồ sơ pháp lý dự án đảm bảo
Để đầu tư đất nền dự án an toàn có lãi, bạn cần chủ động yêu cầu phía người bán hoặc chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến khu đất kèm hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư. Một số giấy tờ cần thiết sẽ liên quan đền giá đất nền như: vị trí đất nền, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai….
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng cần kiểm tra xem dự án đất nền mà mình chọn đã có quyết định giao đất được các cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch hay chưa, theo quyết định và văn bản pháp luật nào.
Tại sao? Bởi vì người bán sẽ luôn hứa hẹn và “cam kết” với bạn rằng sẽ ra sổ nhanh thôi; mua chưa ra sổ riêng mới có giá rẻ, chưa sổ riêng nhưng lúc cần tiền vẫn có thể dễ dàng bán lại cho khách hàng khác… Khi đã mua rồi thì mới biết thế nào là kêu trời trời không thấu.
4. Bán, Mua đất nền dự án bằng hợp đồng, biên bản
Có rất nhiều thủ tục cần phải thực hiện khi muốn bán lại đất hợp đồng: Bạn có nhu cầu bán lại mảnh đất, bạn chỉ có thể làm thủ tục tại chủ đầu tư trước đây, một số công ty chủ đầu tư chỉ cho bán lại vào những ngày ít ỏi họ quy định ví dụ như thứ 3 và thứ 5 hàng tuần; đôi khi bạn xin nghỉ ở cơ quan và đến vào những ngày này thì chẳng may có ngày họ thông báo “họp”; thỉnh thoảng họ tự ý “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm ngưng thanh lý hợp đồng”…
Không những thế, khi bán lại cho người khác bạn còn phải đóng khoản tiền phạt hay còn gọi tiền “phạt hợp đồng” một cách vô lý (có thể là 1%, 2%) trong khi chủ đầu tư ra sổ trễ hẹn nhiều tháng so với cam kết thì lại không bồi thường bằng tiền cho người mua.
Người bán ký bán lại đất hợp đồng nhưng không được nhận tiền ngay, mà phải đợi đến “ngày hẹn” từ 15 đến 20 ngày sau mới được trở lại nhận tiền đã thanh toán khi mua trước đây. Người mua lại đất hợp đồng thì chưa được nhận hợp đồng mua đất dù đã thanh toán đủ số tiền theo yêu cầu (hơn 90%). Khách mua đất lại cũng phải chờ ngày hẹn từ 15 ngày trở lên mới có thể nhận được bản hợp đồng được đóng dấu – mặc dù các giấy tờ đầy đủ và rất rõ ràng.
Đất hợp đồng, đất biên bản,… rất khó bán lại, vì trong giai đoạn những năm nay, tình hình bất động sản khá trầm lắng và yên ả, người mua có rất nhiều sự lựa chọn và giá cả phải chăng, ai cũng ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, không việc gì phải mua lại đất chưa có sổ riêng.
5. Tránh mua đất nền dự án mới hay chủ đầu tư năng lực yếu
Không nên mua đất ở dự án mới vì khu dự án mới còn lâu mới có thể hoàn thiện các tiện ích sống cơ bản: Việc kéo điện, nước, internet, lâu ra sổ, nếu là khu bắt buộc cất nhà mới cấp sổ hồng thì càng lâu hơn vì rất lâu mới có nhiều nhà xây cất – sau đó chủ đầu tư mới ra sổ riêng…
Nên cân nhắc kỹ các loại đất nền dự án ở các khu dự án mới của các chủ đầu tư mới gia nhập thị trường. Tìm hiểu chính xác thông tin về các chủ đầu tư mới gia nhập thị trường này; năng lực thi công cũng như năng lực tài chính…
6. Không nên mua đất sổ chung
Sau này có tranh chấp xảy ra thì sẽ vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được. Tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí của nền đất ấy (thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào)
Việc bạn mua đất nền mà có chung sổ của các chủ đầu tư sẽ khá rắc rối trong việc thủ tục hồ sơ, tách sổ, thủ tục hồ sơ pháp lý của khu đất nền dự án đó. Đa số đất chung sổ là đất chưa được phân lô, tách nền, thường vướng mắc về pháp lý, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với người mua. Do đó, các chuyên gia khuyên nhà đầu tư cẩn trọng khi bỏ tiền vào loại hình này.
7. Có nên thông qua môi giới phân phối dự án?
Khi mua đất nền dự án, bạn có thể nhờ người môi giới giới thiệu và làm thủ tục sang tên, đóng thuế phí các loại. Vì giá cả dịch vụ bây giờ cũng rất rẻ, nếu bạn tự đi làm thì vừa khó khăn do không rành thủ tục và đôi khi còn phát sinh chi phí còn nhiều hơn.
3HLand môi giới phân phối đất nền dự án
Thông thường khi nhận ký gửi để chào bán ra, người môi giới BĐS đã thương lượng giá cả mềm (do có năng lực thương lượng) với người chủ để chào bán ra sau đó sao cho cạnh tranh với các đối thủ.
Giá cả người chủ khi chào cho khách mua lẻ cao hơn người môi giới là chuyện bình thường (do người chủ nghĩ rằng người mua nghĩ là mua chính chủ thì rẻ, nên người chủ tội gì không bán giá cao để lấy nhiều tiền).
Thực tế thì giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán ít khi xảy ra hơn so với giao dịch nhờ người môi giới phụ trách, vì thủ tục giao dịch nhà đất cần chuẩn bị khá nhiều giấy tờ hợp lệ mà đôi khi người làm trong nghề còn chuẩn bị thiếu sót.
Có những giấy tờ không còn hợp lệ và bắt buộc phải đính chính đầy đủ trước khi hẹn nhau ra phòng công chứng để đăng ký hợp đồng. Công thêm sau đó, phải trải qua nhiều công đoạn nộp và làm hồ sơ để làm thủ tục hành chính với các cơ quan như xã/phường, quận/huyện, địa chính…
