Các doanh nghiệp rất hứng khởi sau khi Nghị định 25 ra đời sẽ giúp tháo gỡ khó khăn về vấn đề giao đất… Nhưng vui chưa được bao lâu thì dự thảo cấm phân lô bán nền lại làm doanh nghiệp lo lắng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cho biết, xét về nhiều góc độ, đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Có đề xuất gì là vấn đề của Bộ Xây dựng với tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai.
Có thể nói chúng ta quan niệm đất nền có hạ tầng kỹ thuật đã là sự đầu tư rất lớn của nhà đầu tư, đặc biệt đặt ra trong bối cảnh chúng ta đang vướng phải những tác động tiêu cực của Covid-19, khó khăn về kinh tế. Thủ tướng cũng kêu gọi đẩy mạnh phát triển sản xuất kinh doanh, tháo gỡ khó khăn, hồi phục hậu Covid-19.
Về Ngân hàng Nhà nước, chúng ta có Nghị định để hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Trong khi khó khăn về vốn, doanh nghiệp bất động sản phần lớn là doanh nghiệp nhỏ, thì một dự án sau khi làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất xong thì đã là nguồn kinh phí rất lớn.
“Chưa kể nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2 lần rưỡi. Nghị định này nếu thông qua thì chính chúng ta đang “chặt tay chúng ta” vì không có điều kiện để phát triển” – ông Hiệp chia sẻ.
Ông Hiệp cũng bày tỏ quan điểm, Chính phủ cần quan tâm xem có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không? Tiếp nữa, người mua rất quan tâm đến việc tích cóp để mua đất, sau đó mới xây nhà, mua đồ nội thất.
Về pháp lý, về thực tế nguyện vọng của người mua, nhu cầu của thị trường là đang diễn ra, nếu cấm là đi ngược chiều những vấn đề đã phân tích ở trên.
Cũng ở khía cạnh doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, doanh nghiệp ông luôn mong muốn có nhiều sản phẩm để bán tuy nhiên đánh giá về sự phát triển của thị trường nhìn tổng thể nếu đi các tỉnh có thể thấy có quá nhiều đất nền nhưng để hoang, đó là sự xót xa. Có thể cơ quan Nhà nước đang muốn ngăn chặn những trường hợp như thế để không lãng phí nguồn đất đai.
Tuy nhiên, với quan điểm của thị trường, không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền, tại sao cấm?
Theo ông Quyết, điều đầu tiên là cơ quan quản lý cần đánh giá sát nhu cầu thị trường, cần có biện chứng khoa học với nhu cầu thị trường ở khu vực như thế nào, nắm được nhu cầu thực của người tiêu dùng, lưu ý loại bỏ nhu cầu của người đầu cơ, lướt sóng để từ đó có đánh giá nhu cầu thực tế nhất.
Về đánh giá phát triển quy hoạch. Cần dựa trên nền tảng đã quy hoạch rồi thì đất đai giải phóng đền bù thế nào, có hai trường hợp, một là Nhà nước giải phóng đền bù, hai là doanh nghiệp giải phóng đền bù.
Đánh giá trên nhu cầu thị trường thì sẽ khó khăn cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần có quỹ đất để phát triển. Hoặc thứ hai là Nhà nước phải có quỹ đất dự phòng để phát triển các khu đô thị. Nếu không có quỹ đất dự phòng thì phải có giải phóng đền bù, nhưng vẫn cần thỏa thuận đền bù theo cơ chế thị trường, khi đó sẽ giới hạn được việc chủ đầu tư phân lô bán nền tràn lan.
Khi chúng ta làm quy hoạch thì chủ đầu tư phải có năng lực để giải phóng đền bù, hai là các cơ quan quản lý phải chắc rằng chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để phát triển dự án.
Nhiều dự án chủ đầu tư rất yếu về năng lực nhưng lại có quy hoạch rất lớn (hơn 100ha) ở những vùng rất đẹp ở Việt Nam. Nên tất cả người dân có sổ đỏ hoàn toàn nhưng nằm trong quy hoạch không làm được gì trên đất của mình, rất lãng phí.
Đây là căn nguyên vì sao lại phải đưa ra vấn đề xây dựng, đánh giá rõ cung và cầu, chủ đầu tư phải có đủ năng lực để làm. Việc phân lô bán nền hay không thực tế là nhu cầu của thị trường. Việc này nên cho phép vì nhu cầu của thị trường là rất lớn.
